近年來,我市城市綜合體如雨后春筍般涌現,商業體量不斷擴大
如何更好地激活城市綜合體?

來源:江門日報  發表時間:2020-08-20 08:36   
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1、越來越多人愛逛城市綜合體。

????2、長堤風貌街是江門最早形成的傳統商圈。

????3、2014年后,江門萬達廣場等綜合體相繼開業,進一步豐富蓬江的商業。

????周末,市民容小姐帶著小孩到江門大融城的金寶貝早教中心上早教課程;上完課后約上三五朋友到茶飲店喝飲料聊天;之后她們發現商場里正舉辦的“在一起,很酷”跨界IP展,展區主題豐富,色彩繽紛,她們便在這里拍照凹造型;一直玩到晚上,她們吃了晚餐再回家去。

????市民容小姐的周末,也是不少江門人的寫照,越來越多江門人喜歡逛商場。2019年,全市實現社會消費品零售總額1520.43億元,同比增長8%。江門的商業潛力在進一步挖掘和釋放,實體商業不斷突破創新中,城市格局得到延伸。

????商圈迎來煥新與變更的背后,是城市綜合體面臨消費需求的升級與挑戰。如何更好地激活城市綜合體,實現錯位競爭、特色發展?對此,記者進行采訪。

????文/江門日報記者?李銀換

????圖/李銀換?郭永樂?林哲

????現狀

????蓬江商圈“一路向北”

????小時候,90后小文最期待的就是父母帶著他到常安路步行街逛街,那里的東西齊全,價格便宜,經常能淘到寶;中學時期,他會約上同學逛五邑城、地王廣場,那里是年輕人的聚集地;大學時期,在外地上學的他,放假回到江門,就會到益華百貨逛逛,感受最新的時尚潮流;現在,他逛街的選擇越來越多了,江門大融城、江門萬達廣場、江門奧園廣場、江海廣場、新會美吉特廣場、新會萬達廣場……開著小車,一踩油門,只需十幾分鐘就能去到附近的購物中心。

????梳理江門市區的商業版圖變化軌跡,可以看到江門城市空間拓展步伐留下的印記。位于蓬江老城區長堤路段的長堤風貌街,是江門城建之始所在地,也是江門最早形成的傳統商圈,以及上世紀四五十年代江門最為繁華的地方。

????到了上世紀八九十年代,蓬江的商圈開始向北拉伸,逐漸形成了以五邑城—地王廣場—景騰廣場為軸線的商圈。在蓬江大橋西側,港口路、東華路、江華路、水南路等商業街逐漸發展起來。

????2000年后,蓬江的商業中心進一步拉伸到北新區一帶,并迅速發展起來。2004年,益華百貨開業,作為江門第一家City?Mall概念的大型購物商場,益華百貨改變了江門人的消費模式和觀念,當時這里也成為江門商業最為繁盛的地方。

????2014年后,江門大融城、江門萬達廣場、江門奧園廣場相繼開業,進一步豐富蓬江的商業。

????2017年7月29日,新會區首個大型城市綜合體美吉特廣場開業;2018年8月31日,新會萬達廣場開業……這徹底改變了新會的商業格局,兩大城市綜合體既作為新城區的商業配套,同時也輻射于整個老城區。

????2019年9月13日,江海區首個大型城市綜合體——江海廣場開業,填補了江海區城市綜合體的空白。

????五邑大學經濟管理學院教授劉志堅表示,以前,城市就是商品交易的場所,城市的發展與商業是密不可分的,商業、商圈是城市很重要的組成部分。商圈的地理變遷,與城市中心的遷移是相一致的。以蓬江區為例,隨著北新區、濱江新區的發展,商圈的發展也逐漸從南往北遷移。

????對于江門人來說,以前是逛商業街,現在更多是逛商場了。劉志堅分析稱,消費者追求一站式的消費體驗,能滿足吃喝玩樂購,所以城市綜合體越來越受消費者歡迎。

????美吉特集團副總經理吳文興表示,新崛起的一站式購物中心,提供寬敞明亮的室內購物環境,匯集各類時尚潮流品牌,滿足顧客多元消費需求,自然迅速崛起并成為城市商圈的新代表。

????問題

????城市綜合體體量大江門能否承此大愛?

????連日來,記者走訪了市區城市綜合體,發現有的城市綜合體活動多,人氣較旺;部分城市綜合體有些冷清,人氣不足,有的銷售人員站在店鋪前,望著往來的客人,神情略顯無奈。

????2014年以來,我市城市綜合體如雨后春筍般涌現。蓬江、江海、新會的城市綜合體商業體量已經不小,資料顯示:江門大融城購物中心體量為11萬平方米,江門萬達廣場商業面積達21萬平方米,江門奧園廣場購物中心體量為11萬平方米;江海廣場商業面積占6萬多平方米;新會美吉特廣場約10萬平方米;新會萬達廣場約11萬平方米……放眼以后,還有多家新軍“參戰”——健威廣場、新英世貿廣場、江門保利國際廣場等。未來,江門市區(蓬江、江海、新會)的商業體量有望達到100萬平方米。

????2019年,全市實現社會消費品零售總額1520.43億元,同比增長8%,與全省增速持平,居全省第六位(并列)。零售業實現零售額1204.11億元,同比增長7.4%;住宿業實現零售額12.65億元,同比增長4.1%;餐飲業實現零售額130.66億元,同比增長8.9%。從側面看出,江門人具有一定的購買力。

????“江門市區的城市綜合體是否有點多呢?”市民容女士幾乎每周都會去城市綜合體逛街,看到有些城市綜合體人氣不旺,她道出了心中的疑問,而這也是近年來業界討論較多的問題。

????在廣州銳升總經理莫志華看來,江門的城市綜合體發展的步伐“走”得有點快,近5年綜合體發展增速已遠超本地人口和經濟的發展水平。根據相關調研,2019年蓬江、江海人口達110萬,而人均商業面積已突破國際發達城市1.2平方米的標準,經營類商業供應過量的警鐘已敲響。

????“經過多角度分析對比,我們發現目前江門市商用物業整體供求已進入階段性偏飽和狀況。”莫志華說,由于潛在綜合體商業供應量巨大,但城市人口短期內欠缺增長極,人均消費支撐力不足,若不加以規劃控制,未來風險高企。

????劉志堅表示,城市綜合體有兩個問題值得注意:中心城區的首位度不高,尤其是作為中心城區的核心城區——蓬江區,城市綜合體對五邑鄉鎮的輻射能力不夠。照理說,中心城區的城市綜合體,應該服務本地460多萬名居民,甚至還可輻射到周邊城市,如中山、順德等;另外,城市綜合體這類實體商業,面臨著電商的巨大沖擊。

????發展

????體驗業態成城市綜合體“必殺技”

????“不好意思,現在沒有空桌子了,需要排隊等候一下。”服務員對著前來就餐的食客如是說道。餐廳內,飄著食物鮮香的味道,傳來歡聲笑語,其樂融融;餐廳外,等位的食客也不閑著,喝著商家提供的茶水,吃著零食,好不熱鬧。

????記者走訪市區幾大城市綜合體發現,到了吃飯時間,餐飲樓層的人氣一下子聚集起來,不少餐飲店都需要排隊候餐。如今來城市綜合體“逛”的人多,而“買”的人并不多,人氣稍旺的主要是餐飲、娛樂部分,而服飾業態等則較為冷清。

????以往,購物中心的購物、餐飲、娛樂按5:2:3布局,如今這種業態經營“黃金比例”正在被打破,取而代之的是購物、餐飲、休閑1:1:1聯袂主演的消費模式。

????在江海廣場商管總經理喻益和看來,這種業態模式充分說明商業綜合體的特點是以體驗為主的,也是順應消費者需求而進行的商業革新。

????劉志堅認為,城市綜合體是多功能、多業態的集聚,電商對實體商業的沖擊特別大,城市綜合體的業態要根據消費者的需求進行結構優化。另外,還可以把文化消費,如教育培訓、小型圖書館、小型文化演藝活動融進去。“城市綜合體的發展空間很大,不應只停留在傳統的購物中心層面,關鍵是經營要符合市場規律,要滿足消費者的需求,豐富業態,實現特色發展。”劉志堅說。

????江門大融城致力于給消費者更好的消費體驗,在暑期檔,《在一起,很酷》跨界主題展正式亮相,鏈接藝術、音樂、環保、健身、網紅、二次元等九大社群文化,解鎖精細化社群運維新玩法。

????有業內人士表示,依靠餐飲和娛樂業態拉動人氣,再用這人氣促進銷售,才能最終實現傳統商業的轉型。這正是越來越多商業企業愿意把面積留給餐飲、娛樂商戶的原因,雖然表面上租金“損失”了點,但卻給整體盈利創造了更多的潛力。

????突圍

????錯位競爭?特色發展

????江門大融城以“年輕、時尚、潮流”的“DNA”標簽,持續引進城市首店/新概念店/國際名店為導向,構建品牌的差異化戰略。

????江海廣場圍繞“社區性消費”豐富居民生活,致力讓廣大市民在“家門口”就能安心、舒心、放心享受一站式購物、休閑、娛樂……可以看到,城市綜合體努力實現差異化發展。

????那么,在激烈的同質化競爭中,我市眾多城市綜合體如何找準定位,突圍而出?

????劉志堅表示,作為經營者來說,一定要根據自身條件,進行錯位競爭、特色發展,不能只停留在傳統的經營思路上,這非常關鍵。如江門大融城以餐飲體驗為特色;益華百貨以商務為特色;江門萬達廣場建筑面積大,可以把五邑老街發展起來,建成特色飲食街、江門特色商品展銷交易街等,集聚人氣。

????劉志堅認為,城市綜合體的建設與發展不只是經營者的事,還涉及政府相關部門。政府層面要對城市綜合體的建設作出相關規劃,避免出現同一商圈城市綜合體數量過多、競爭過于激烈的情況。

????江門大融城項目管理人員表示,在同質化嚴重的市場環境中,江門大融城保持高度的市場敏銳度,及時捕捉市場熱門、風口、網紅、高質品牌,通過專業的品牌的整合能力,持續推進引領市場的標桿品牌商戶入駐江門大融城,致力于為江門市民打造獨一無二的綜合體驗中心。

????喻益和認為,雖然江門商業綜合體發展較多,總體量較大,但每一個商業綜合體都別具特色,并且擁有不同的消費群體。

????莫志華表示,江門的商業潛力并沒有挖盡,在精準定位的前提下,江門商業仍具競爭力。他提出了四點建議:一是城市綜合體應精準定位——做好項目的主題性商業規劃,從拿地開始就進行精準的前期市場定位,建設可持續發展的商業體,謹慎盲從開發市中心熱點板塊;二是拓寬經營——注重商業項目的定位,主題性區隔化,注重招商、經營、管理和監管,降低運營風險;三是品牌稀缺性——整合并打造對外具備較強的吸引力,品牌商家具有稀缺性,引入品牌有利于搶占市場先機,形成難以模仿的競爭優勢;四是商業檔次——升級商業形象與業態,有一定的市場潛力及進入機會。考慮將具備5公里范圍的輻射力業態引入商業體,如生鮮、休閑、文化、娛樂、大型超市等的商業業態,吸引更遠的消費客群,作為大流量的補充消費者。

????江門處于粵港澳大灣區“承東啟西”的關鍵節點。如今,珠西綜合交通樞紐江門站按下“加速鍵”,開通在即。我國著名經濟學家馬光遠表示,江門是粵港澳大灣區最具潛力的發展區域之一,屬于“潛力股”,未來發展前景不可限量。

????對于城市綜合體的未來發展,受訪者都充滿了期待。

????“灣區融合發展、樞紐站的開通,可以進一步推動江門的城鎮化進程,使灣區城市之間的人員流動越來越方便。”劉志堅說,這可以帶動經濟不斷發展,使人們的收入提高,消費需求提高,對商業有需求的擴大,總體來說,江門城市綜合體還是有很好的發展空間的。

????裕隆基地產總經理楊東卉表示,大灣區可能會為江門帶來“人口紅利”,這對經濟發展有帶動作用,而城市綜合體則要在運營上下功夫。

(責任編輯: 王雪晴 二審:王雪晴 三審:徐鈴靜 )
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